业务范围

1、业务范围

服务品种服务内容
房地产评估房地产抵押估价、房地产司法鉴证评估、二手楼按揭评估、不良资产处置评估、房地产课税估价、房地产价值咨询、房地产项目评估等。
土地评估土地抵押评估、土地出让评估、土地拍卖评估、交易纳税评估、验资评估、企业改制评估、司法裁决评估、资产作价评估、基准地价评估、地价动态监测、农用地分等定级、征地区片评估等。
资产评估上市公司重组、单项资产评估、整体资产评估、无形资产评估、金融资产评估等服务。
不良资产处置/收购银行及其他资产管理公司不良资产处置或收购涉及的资产评估服务。
转让评估房地产分割、合并估价；土地使用权出让价格、转让价格和拍卖底价评估；房地产租赁价格评估；房地产保险估价；以及其他企业各种经济活动中涉及的房地产估价
征收补偿服务征收补偿前期调配、征收补偿确权服务、征收补偿方案设计、征收补偿法律法规政策咨询、拆迁房地产资产评估、征收补偿谈判、组织签订征收补偿协议、征收工程施工、征收督导及复核、政府征收培训等。
投资顾问政府重大课题研究、城市更新全程顾问、旧城改造方案设计、区域规划市场研究、土地出让市场调研、项目前期调研、项目投资顾问、项目融资咨询、项目营销顾问、土地开发价值研判、基准地价制定、不良资产处置、金融网点选址咨询、信贷政策研究等。
投资咨询投资咨询服务、投资项目评估、可行性研究、投资价值分析、资产重组方案分析、资产交易评估。
财税咨询担任企业管理、财务、税务、审计顾问，为企业提供管理设计、财务、会计、税务和金融方面的咨询服务。
司法评估参与司法诉讼、仲裁、经济纠纷的咨询和评估，包括财产纠纷、损失鉴定等。

2、业务种类

（1）房地产、土地评估业务

类别序号服务品种说明
房地产评估1抵押贷款评估应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
2司法鉴证评估司法部门委托评估机构对房地产价值进行评估，为司法机构处理经济纠纷提供依据，应采用公开市场价值标准评估房地产价值。
3二手楼按揭贷款评估二手楼按揭以评估价而不是以成交价作为贷款依据。
4核定资产评估以房地产市场价格作为投资入股等经济活动的依据。
5了解市场价值评估为委托方从事相关经济活动的一种参考依据。
6国有企业改制涉及的房地产评估作为国企改制挂牌的底价而评估房地产价值，估价师应帮助改制企业理清房地产产权关系，做好资产处置及评估报告备案工作。
7房地产抵债价值评估抵押物价值评估的一种，抵押双方协议为参考。
8课税评估房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
9不良资产处置评估产权较为复杂、使用状况不佳、变现能力一般，评估价一般会低于市场价格。
10房屋损失赔偿评估应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。
11房地产转让价格评估应采用公开市场价值标准。宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
12房地产租赁价格评估从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
 13房地产保险估价房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
14房地产清算评估评估以破产清算为目的，成本法结合收益法为主。
15以财务报表为目的投资性物业价值评估市场比较法和收益法为主，价值定义为公开市场价值。
 土地评估16土地抵押评估采用公开市场价格标准，参照设定抵押权时的同类型土地的正常市场价格进行评估，应在估价报告中说明土地规划及相关的限制条件对土地价格的影响，并分析未来市场变化对土地开发中存在的风险等因素对土地价格的影响。
17土地出让评估土地挂牌出让时，政府部门须对拟出让地块委托评估机构进行评估，并以该评估价格为主要依据，研究确定土地招拍挂出让起价。而土地招拍挂成交后的价格，就是土地受让人需要缴纳的土地出让金；土地出让价格不包含出让中的相关税费。
18土地拍卖评估为拍卖机构确定土地价格提供参考，估价中应按照最高人民法院对拍卖标的物在评估中的有关规定执行。
19交易纳税评估土地在交易过程中会产生多项税费，作为计税基数而评估土地价格，宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
20验资评估企业为一定的经济行为而评估土地价格，应采用公开市场标准合理评估土地价格。
21企业改制评估作为国企改制挂牌的底价而评估房地产价值，估价师应帮助改制企业理清土地资产产权关系，做好土地资产处置方案的申报及评估报告备案工作。
22司法鉴证评估司法部门为处理经济纠纷而委托评估机构对土地价格进行评估，应采用公开市场标准进行评估。
23基准地价评估基准地价评估是以城镇整体为单位，针对土地级别的不同、土地类型不同，分别评估出基准地价，并在此基础上分析地价与其影响因素的关系，建立以基准地价为基础的宗地地价评估修正体系。基准地价是不同用途的土地使用权的区域平均价格，其作用主要是反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据，为国家征收土地使用税、引导土地合理利用和流畅提供依据。
24地价动态监测根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价；通过地价动态监测，可以调查城市地价的水平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为加强地价管理和宏观调控土地市场提供决策依据。
   25农用地分等定级进行农用地分等定级与估价是为了建立科学的农用地等、级、价体系，落实耕地占用补偿制度、实现区域耕地占补平衡目标、核定农用地生产潜力、规范农用地流转行为提供科学依据和技术标准；对于按照市场价格确定征地补偿标准，减少土地征用过程中的矛盾和纠纷，保障农民合法权益，基本农田保护，农用地生产力核算，粮食安全研究等方面都具有重要作用。
26征地片区综合地价评估征地区片综合地价的主要可以概括为三个方面，其一是属于土地转用价格的一种形式，主要表现为农地转非农地的价格；其二是反映一个地域的平均土地价格水平，在一定的地域内具有代表意义；其三是主要用于确定征地的补偿价格和标准，包含土地补偿费和安置补偿费。
  征收补偿评估27房地产主体评估分为完全产权房地产主体和非完全产权房地产主体，适用不同的估价思路。
28二次装饰装修评估主要采用成本法，对房地产在估价时点二次装饰装修的价值进行评估。
29房地产征收补偿估价督导征收补偿估价督导是指专业房地产估价机构接受征收人委托从事征地征收补偿项目估价过程管理和估价结果复核的工作，并提供专业性的指导意见或建议。核心内容：质量、进度、费用、社会效应的协调控制。
30房地产评估复核对房地产评估报告的依据、方法、思路及结果的全面复核。
31构筑物、附着物评估征收补偿估价的重要组成部分，主要采用成本法评估。
32机器设备评估分为拆卸、运输、安装费用评估和机器设备价格评估。
33经营损失评估征收补偿安置期间的经营损失评估，一般正常经营期三个月利润为依据。

（2）资产评估业务

序号服务品种说明
1无形资产评估1、商标专用权、计算机软件，集成电路布图设计专有权、品牌（企业价值，影视品牌，动漫品牌，频道品牌等）、商誉、企业家价值等价值评估；2、专利权、专有技术、软件、著作权（影视版权，动漫版权，音像版权等）、新品种发明权、秘诀等价值评估；3、特许经营权（特许连锁加盟，景区景点开发经营权）；4、专家网、销售网络、客户名单、长期合同等价值评估；5、作价入股、资产转让、使用许可、特许经营等目的而涉及的专利技术（动植物）品种权，专有技术等。
2企业价值评估并购、重组、股权转让。
3股权评估流通股，非流通股、法人股。
4服务于财务报告的评估1、投资性房地产评估；2、无形资产评估 ；3、资产减值评估；4、企业并购评估； 5、债务重组的评估；6、金融资产的评估；7、资产减值测试。
5整体资产评估适用于企业整体资产评估（企业价值评估）、国有企业改制、组建拟上市股份公司、企业股份改制、企业兼并、重组、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、融资、抵押贷款、破产清算等目的整体性企业资产评估。法律诉讼、破产清算等目的的企业整体资产评估、企业价值评估等。
6单项资产评估资产转让、资产抵押、资产拍卖、资产租赁、诉讼清偿等目的的机器设备、建筑物、债权、房地产、林产、股权等单项资产的价值评估等。
7处置抵押物资产评估单项资产评估的一类，为银行特殊资产管理中心、资产保全部、资产管理公司处置抵押资产提供依据。
8司法鉴证涉及的资产评估为法院拍卖资产提供参考依据。
9机器设备抵押评估在抵押机器设备的选择、价格评估及风险控制等方面为银行提供咨询意见。

（3）房地产顾问业务

类别序号服务品种说明
投资咨询1政策调研政府部门出台政策前就相关问题进行前期调研，包括时机、百姓意见、企业意见、专家意见、可行性分析等。
2政府课题研究对政府已立项的课题项目进行分析研究。
3政府工作业务外包列入政府工作计划的经常性项目，如土地出让计划之前期研究，土地利用评价等。
4房地产市场研究项目开发或企业进入异地前期的调研。
5项目建议书企业内部前期项目的立项，用于企业向政府申请选址；项目建议书是建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。
6立项可行性研究企业向区或市发展改革局（计划局）申请立项、取得《项目固定资产投资许可证》的依据；报告严格按照国家发改委发布《发改投资〔2006〕1325号文件》规定格式和内容制作。
7投资可行性研究企业了解项目市场前景、经济效益和风险程度等，为内部投资决策、收购、取地等决策提供依据；对房地产项目进行全面分析、论证评估，以确定其在市场、经济上是否可行，为决策提供依据。
8融资可行性研究企业为项目融资向金融机构提供的基础文件；对房地产项目在法律、市场及经济上的可行性进行论证。
9开发贷款评估（按揭贷款、经营性物业抵押贷款）企业为项目在开发前期、预售及经营期间为项目融资向金融机构提供的项目文件。
10物业谈判顾问解决交易谈判中诸如合法性、谈判策略、时机、价格、成本及风险控制等问题。
11成片大规模土地分等定级研究为政府部门出让土地在土地规划、时间序列、启动地块、土地价值分析、出让底价等提供咨询意见。
12网点规划及咨询建议银行网点布局、商业网点规划提供咨询意见。
13土地竞投策略研究在房地产市场研究、待出让地块项目价值分析、土地规划评价、竞投策略、最高竞投价等方面为客户提供咨询意见。
 14土地出让策略研究在地块规划的市场评价与出让策略、土地出让的营销战略与营销方案、土地出让方案与执行程序等三个方面为客户提供咨询服务。
  15经营性物业租金体系研究租户组合研究；经营性物业的市场定位；物业租金价值的诊断；制定合理的物业市场租金体系；物业的出租/承租方案制定；定制返租物业租金价格研究；特殊物业的租金制定；连锁店的选址判断与租金建议；物业租金提升的策略性咨询；租金谈判顾问；区域物业租赁市场的调研。
 16房地产相关政策影响研究房地产宏观调控政策对房地产开发、投资企业的发展影响进行分析，如9070政策后小户型研究、信贷调控后的融资策略分析等。
17不良资产处置评估及方案研究在处置时点之房地产市场价值评估与处置价格建议、处置方案提供咨询意见。
  发展顾问18房地产项目发展顾问对房地产开发项目总体开发策略、项目定位、产品组成、规划设计提出针对性且有市场空间的建议。
19规划的市场与经济评价在项目建筑规划方案完成后、建筑设计之前，对规划方案的市场表现、经济效益进行分析评价，并提出修改方案。
20旧城改造可行性研究针对旧改项目的投资可行性研究，增加拆赔模式（方案）研究、容积率确定、功能定位及比例分配等内容。
21旧城改造实施方案对旧改项目的全方位研究，包括征收补偿方案设计及实施、拆赔模式、项目市场定位、开发模式研究、开发商选择、安置区选择、启动区确定、开发时序、不同开发模式下的经济效益评价。
22区域发展战略顾问提供新城区开发、大规模城市土地运营的整体发展战略、策略运作及功能选择等顾问服务，以优化配置区域资源、最大化提升区域价值，实现政府导向与市场导向的有效对接，达到区域开发与经济、社会、房地产业的协调发展。
23房地产企业融资方案设计及执行针对企业发展战略、资金结构、项目融资需求，为开发企业设计债权、股权融资方案并负责执行。
24房地产项目发展建议为开发项目提供户型配比、建筑风格、案名、配套设施、园林规划等具体发展建议。
25房地产企业发展顾问为房地产企业提供长期、全方位顾问服务，包括项目发展顾问服务、项目投资顾问、融资顾问、企业发展战略研究等一系列服务。
  26营销策划顾问针对开发项目特点和开发商目标，提供高效益和富有创意的策划和营销方案，包括产品、市场和客户分析，营销策略制定项目定位、项目品牌及企业品牌策划、价格策略、广告策略、营销执行方案。
27资产管理顾问为企业管理房地产，以房地产收益价值最大化为出发点，为企业提供业态优化组合策划及调整、租赁客户定位及选择、租赁代理、物业管理、工程管理等服务。
28房地产交易顾问为房地产企业提供大宗住宅、工业厂房、写字楼交易提供市场分析、投资分析、交易谈判、价格策略、交易成本、税务策划等顾问服务，为交易双方提供客户资源信息，促成交易。
征收补偿顾问29征收补偿项目前期摸底调查对权利人、土地、地上建筑物、构筑物、附着物进行全面仔细的调查，为征收补偿方案制订、征收补偿资金测算提供基础资料。
30产权确认包括建筑物和构筑物确权。
31培训服务为征收管理人员提供政策法规、工作流程、方法技巧方面的专业服务。
32征收谈判为顺利签订《征收补偿协议》为征收人和被征收人提供报务。

（4）城市更新前期服务及咨询业务

类别序号服务品种说明
城市更新前期服务1社会稳定风险评估在征收补偿、城市更新等重大投资事项中，提供社会稳定风险评估服务，对投资过程中涉及的风险进行调查、分析、判断，出具社会稳定风险评估报告。
2可行性研究在重大投资或者决策过程中，采用工程咨询的理论和方法，对项目可行性、必要性、经济效益、敏感性等情况进行分析，为委托方提供可行性研究报告。
3动迁服务在征收拆迁过程中，协助委托方动员拆迁工作，接受拆迁人、被拆迁人政策和专业知识咨询，促进拆迁补偿协议签订，并按相应的工作节点期限要求完成相应工作。
4改造意愿征集调查在城市更新项目启动阶段，协助委托方做好改造范围内的村民改造意愿调查，做好旧改政策宣传，引导村民接受旧改，增加村民改造意愿，并完成规定比例的改造意愿征集。
5补偿方案研究在政府拆迁或者城市更新项目过程中，为政府或者开发商研究拆迁补偿方案，通过相关部门、开发商、村民的访谈，进行经济平衡分析、周边项目对比等多途径进行比较分析研究，提出补偿方案的建议方案。
6节能评估在固定资产投资项目，包括房地产开发项目，均需要进行节能评估，通过对原来的建设方案进行评估，评估能耗情况及对当地的影响程度，并提出节能措施。
7集体物业清退补偿评估为城市更新项目过程中，在清退集体物业时，提供租金及地上附着物补偿评估服务。
8经济平衡分析在城市更新项目研究阶段和方案编制阶段，为规划院、开发商、政府部门提供经济平衡分析，为经济决策提供参考。